「毎年12月になると『税制改正大綱』というニュースを見かけるけれど、自分の相続には関係があるのだろうか」――そう感じている方は少なくないのではないでしょうか。
令和8年度（2026年度）の税制改正では、相続税・贈与税に関わるいくつかの見直しが行われました。なかでも注目したいのが、賃貸不動産を使った相続税対策にブレーキをかける改正です。これまで「定番」とされてきた対策の一部に、影響が及ぶ可能性があります。
今回は、2026年度税制改正のうち相続・贈与に関係する変更点を、税理士の視点でやさしく整理してお伝えします。
① 賃貸不動産の評価方法が見直されます（いわゆる「5年ルール」）
2026年度改正で最も影響が大きいのが、貸付用不動産（賃貸アパート・マンションなど）の相続税評価の見直しです。
なぜ見直されたのか
賃貸不動産の相続税評価額は、土地は路線価方式、建物は固定資産税評価額をもとに計算され、市場で取引される実勢価格よりも低く出るのが一般的です。この差を利用し、相続が迫ってから多額の借入れで賃貸不動産を購入し、相続税の課税価格を実態と大きくかけ離れた水準まで圧縮する事例が問題視されてきました。
そこで、評価の適正化と課税の公平性を図る観点から、相続税法の「時価主義」に沿った見直しが行われることになりました。
改正の内容
被相続人（贈与者）が、相続開始前または贈与前の5年以内に、購入または新築した一定の貸付用不動産については、これまでの路線価方式等ではなく、「通常の取引価額」によって評価することになります。
改正のポイント
相続・贈与の前5年以内に取得した賃貸用不動産 → 「通常の取引価額」で評価
（通常の取引価額は、課税上の弊害がない限り、取得価額をもとに地価変動などを考慮して計算した価額の80%とすることができます）
また、不動産小口化商品（不動産特定共同事業などにより小口化された賃貸用不動産）については、取得時期にかかわらず通常の取引価額で評価することとされました。
いつから・誰に関係するのか
| 区分 | 具体的なケース |
|---|---|
| 見直しの対象 | 相続・贈与の前5年以内に購入・新築した賃貸用不動産／不動産小口化商品（取得時期を問わず） |
| 従来どおりの評価 | 5年より前から所有していた賃貸用不動産／5年以上前から所有する土地に経過措置の対象として新築した賃貸建物 |
| 対象外 | ご自宅など、人に貸していない不動産は今回の見直しの対象ではありません |
この改正は、令和9年（2027年）1月1日以後に相続などにより取得する財産の評価から適用されます。なお、改正内容を通達に定める日までに、5年以上前から所有していた土地の上に新築した（または建築中の）賃貸建物には、経過措置として適用しないこととされています。
ポイントは、「相続の直前に賃貸不動産を購入して評価を圧縮する」という進め方は通用しにくくなるということです。賃貸不動産による相続対策は、これまで以上に時間に余裕をもって進めることが重要になります。
② 教育資金の一括贈与の非課税措置が終了しました
祖父母などの直系尊属から子・孫へ教育資金を一括で贈与した場合に、受贈者1人あたり1,500万円まで贈与税が非課税となる「教育資金の一括贈与の非課税措置」。この制度は、令和8年（2026年）3月31日をもって、延長されずに終了しました。
2026年4月以降は、新たな専用口座の開設や、既存口座への資金の追加ができません。ただし、3月31日までに拠出された資金については、制度終了後も引き続き非課税措置が適用されます。
教育資金の一括贈与制度がなくなっても、「必要な都度、必要な金額を支払う贈与」はもともと贈与税がかかりません。入学金や授業料をその都度負担する形であれば、これまでどおり非課税です。年間110万円までの暦年贈与とあわせて、ほかの方法は引き続き活用できます。
なお、よく似た制度に「結婚・子育て資金の一括贈与の非課税措置」がありますが、こちらは教育資金とは別の制度で、適用期限が令和9年（2027年）3月31日まで延長されています。混同しないようご注意ください。
③ 事業承継税制の「計画提出期限」が延長されました
会社や個人事業を後継者に引き継ぐ際に、相続税・贈与税の納税を猶予する制度が「事業承継税制」です。2026年度改正では、この制度を使うために必要な計画書の提出期限が延長されました。
| 区分 | 提出する計画 | 期限の延長 |
|---|---|---|
| 法人版（非上場株式の特例制度） | 特例承継計画 | 1年6か月延長 |
| 個人版（個人の事業用資産） | 個人事業承継計画 | 2年6か月延長 |
ただし、延長されたのは「計画書を提出する期限」であって、制度（特例措置）そのものの適用期限が延びたわけではない点に注意が必要です。会社や事業の承継を考えている方は、延長された期限内に計画を提出しておくことで、将来の選択肢を残しておくことができます。
あわせて知っておきたい ― 暦年贈与・相続時精算課税は「2026年度改正」ではありません
「贈与税の改正」というと、生前贈与の加算ルールを思い浮かべる方もいらっしゃるかもしれません。2024年（令和6年）から、生前贈与を相続財産に加算する期間が3年から7年へ段階的に延長され、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が新設されています。
これらは令和5年度の税制改正によるもので、2026年度改正であらためて変更されたわけではありません。報道で見聞きする内容がいつの改正によるものか、混同しやすいので整理しておきましょう。
実践のポイント――今できること
- 賃貸不動産での相続対策は「早めの着手」を意識する：相続が迫ってからの購入は、評価面でのメリットが小さくなりました。検討するなら、時間に余裕をもって進めることが大切です。
- 教育資金の援助は「都度贈与」「暦年贈与」を活用する：一括贈与の制度は終了しましたが、必要な都度支払う教育費や、年間110万円までの暦年贈与は引き続き有効な手段です。
- 事業をされている方は計画書の提出期限を確認する：事業承継税制を使う可能性があるなら、延長された期限内に計画を提出しておくと、後から制度を選べる余地が残せます。
まとめ
2026年度税制改正は、相続税の負担を実態とかけ離れた水準まで圧縮する手法に歯止めをかける一方、事業承継の支援は継続するという方向性の内容となりました。
共通して言えるのは、「相続対策は、時間に余裕をもって進めるほど選択肢が広がる」ということです。直前の駆け込みでできることは年々限られてきています。早めに現状を把握しておくことが、これからの相続対策ではいっそう大切になります。
税制改正のニュースは「自分にどう関係するのか」が分かりにくいものです。私たちは、改正の内容をふまえてご家族の資産を次世代へ円滑に引き継ぐお手伝いをしています。「賃貸不動産を持っているが評価がどう変わるのか」「これからの贈与をどう進めればよいか」――気になる点があれば、お早めにご確認ください。
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本コラムは令和8年度（2026年度）税制改正大綱（令和7年12月公表）等にもとづく一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務相談ではございません。改正の詳細は、今後の法令・通達により確定します。実際の申告・対策にあたっては、最新の情報をふまえた専門家への相談が必要です。
税制改正をふまえた相続・贈与のご相談は、南山税理士事務所までお気軽にお問い合わせください。地元密着型で、評価・贈与・事業承継まで丁寧にサポートいたします。
