賃貸経営と駐車場、どちらを選ぶ？｜土地活用の比較ポイント

「親から土地を相続したけれど、空けたままで固定資産税だけ払い続けている」「自宅の隣に空き地があるが、何に使えば一番得なのか分からない」――そんなお悩みをお聞きすることが増えています。

土地は持っているだけで毎年固定資産税がかかります。一方で、活用方法によって収益性も、相続税の評価額も、相続のときの分けやすさも大きく変わるのが土地の特徴です。

今回は、住宅地での土地活用としてもっとも多くご相談をいただく賃貸経営（アパート・マンション）と駐車場経営の2つを取り上げ、収益性・初期投資・相続税評価への影響・リスクの観点から、税理士の視点で整理してお伝えします。

① 賃貸経営（アパート・マンション）

もっとも一般的なのが、土地の上にアパートやマンションを建てて他人に貸す方法です。家賃収入が継続的に入る一方、相続税の評価面でも大きなメリットがあります。

相続税評価のメリット

賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」となり、自用地（更地）よりも低く評価されます。計算式は以下のとおりです。

貸家建付地の評価額
＝ 自用地評価額 －（自用地評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借家権割合は全国一律30%、借地権割合は地域ごとに30〜90%で定められ（昭和区・瑞穂区・天白区の住宅地は50%が中心、駅前や幹線道路沿いの一部で60%）、賃貸割合は床面積ベースで実際に貸している部分の割合です。満室なら100%。たとえば借地権割合50%・満室の土地であれば、自用地評価から15%（50%×30%×100%）の評価減になります。

さらに、要件を満たせば小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）により、200㎡まで50%の評価減が重ねて適用できます。建物自体も、固定資産税評価額から借家権割合30%を控除した金額で評価されるため、現金で持つよりも相続税の課税価格を圧縮しやすい仕組みです。

注意点

収益性とリスクは表裏一体です。家賃収入が見込める反面、建築費の借入れ、空室、家賃下落、修繕費、入退去対応といった事業リスクをすべて引き受けることになります。立地の見極めを誤ると、数十年単位で収支が合わなくなることもあります。

また、2026年度税制改正により、相続・贈与前5年以内に取得した賃貸用不動産は「通常の取引価額」（おおむね取得価額の80%）で評価される見直しが行われました（令和9年1月1日以後の相続から適用）。相続が迫ってから駆け込みで建てる対策は通用しにくくなっています。詳しくは【2026年度税制改正】相続・贈与に関する変更点まとめもあわせてご覧ください。

② 駐車場経営（月極・コインパーキング）

建物を建てずに始められる手軽な活用方法です。アスファルト舗装や区画線、コインパーキング機器の設置といった簡易な整備で済むため、初期投資は数十万円〜数百万円程度。土地の形状や用途地域の制約も受けにくく、賃貸住宅に向かない狭小地・変形地でも検討できます。

相続税評価のポイント

駐車場の評価で押さえておきたいのは、「青空駐車場」と「構築物のある駐車場」で扱いが大きく違うことです。

同じ「駐車場」でも、舗装の有無で評価額が大きく変わります。一部だけ舗装してある場合は舗装部分のみが特例の対象になり、舗装の割合が極端に小さいと全体が特例から外れる可能性もあります。「将来の相続も視野に入れて舗装するかどうか」は、開始時に検討しておきたいポイントです。

注意点

賃貸住宅と比べると、駐車場の貸家建付地の評価減は使えません。また、住宅用地の固定資産税の軽減措置（200㎡まで1/6など）も適用されないため、固定資産税の負担は更地と同水準になります。収益性は立地に大きく左右され、住宅街の月極で月数千円〜1万円程度、駅前のコインパーキングでも需要次第というのが実態です。

賃貸経営と駐車場経営を比較する

大きな傾向としては、「相続税対策の効果は賃貸＞駐車場、手軽さと転用のしやすさは駐車場＞賃貸」です。賃貸は腰を据えた長期事業、駐車場は身軽に始めて状況変化に合わせて方針転換できる活用、という性格の違いを押さえておくと、判断の軸が定まりやすくなります。

土地活用を選ぶときの3つのポイント

1. 目的をはっきりさせる：「相続税対策が最優先」なのか、「とりあえず固定資産税分の収入を確保したい」なのか、「将来の売却・自宅建替えを見据えて転用しやすさを優先」なのかで、最適解は変わります。賃貸を建ててから「やっぱり売却したい」となっても、撤去費用と借家人との調整が大きな負担になります。
2. 立地と需要を冷静に見る：駅徒歩圏で住宅需要のあるエリアなら賃貸、住宅密集地で車所有率が高い地域や狭小・変形地なら駐車場――というように、土地の性格に合った選び方が収益を左右します。建築会社や運営会社の試算は「うまくいったケース」を前提にしがちなので、複数の前提でシミュレーションすることが大切です。
3. 相続全体の中で位置づける：土地活用は単体で考えるのではなく、ご家族の財産全体（自宅・金融資産・他の不動産）とのバランス、納税資金、分割のしやすさまで含めて検討することが大切です。建ててしまうと分けにくくなる、というのも賃貸経営のリスクのひとつです。

まとめ

賃貸経営と駐車場経営には、それぞれ向いている土地と向かない土地があり、相続税評価への効き方も大きく違います。「節税効果が一番大きいから賃貸」と即断するのではなく、立地・収益性・転用のしやすさ・家族の状況を総合的に見て選ぶことが、長く後悔しない土地活用の出発点です。

とくに2026年度税制改正で賃貸不動産の評価ルールが見直されたいま、「相続直前に賃貸を建てれば評価が下がる」という単純な発想は通用しにくくなりました。時間に余裕をもって、ご家族と一緒に方針を固めていく姿勢が、これからの土地活用ではますます重要になります。

「相続した土地をどう活用すべきか分からない」「業者から賃貸建築を提案されているが、本当にうちの土地に合っているのか」――そうした検討段階のご相談も承っています。建ててから後悔しないために、まずは中立的な立場で土地の特性と相続全体を見渡すところから始めましょう。

土地活用に関するご相談は、お気軽に南山税理士事務所までお問い合わせください。初回面談は無料です。南山税理士事務所は、鶴舞線いりなか駅1番出口から徒歩1分。昭和区・瑞穂区・天白区を中心に、地元密着で相続をサポートしています。

本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務相談ではございません。収益・費用の数値は一般的な目安であり、立地・規模・契約条件等により実際の数値は変動します。税制の詳細は、最新の法令・通達によりご確認ください。実際の判断にあたっては、専門家への相談が必要です。

土地活用と相続のご相談は、南山税理士事務所までお気軽にお問い合わせください。地元密着型で、評価・分割・納税資金まで丁寧にサポートいたします。