これまで生命保険や生前贈与といった相続対策をご紹介してきましたが、今回は相続税の計算そのものに大きく効く制度、「小規模宅地等の特例」を取り上げます。要件を満たせば、自宅の土地の評価額を最大80%減額できる、相続税でもっとも影響の大きい特例のひとつです。
昭和区・瑞穂区・天白区のように地価の高いエリアでは、ご自宅の土地だけで財産の大半を占めるご家庭が少なくありません。この特例が使えるかどうかで、相続税の負担は大きく変わります。一方で、「誰が相続するか」によって適用できるかどうかが変わるため、思わぬ落とし穴もあります。今回はその仕組みと注意点を整理します。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方（被相続人）が自宅や事業、賃貸経営に使っていた土地について、一定の要件を満たす人が相続した場合に、相続税を計算するときの土地の評価額を大きく減額できる制度です。
残されたご家族が自宅に住み続けたり、事業を継いだりするために欠かせない土地にまで通常どおり課税すると、生活の基盤を手放さざるを得なくなりかねない――そうした事態を防ぐために設けられています。
対象となる土地は、主に次の3種類です。
| 土地の種類 | 主な例 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 自宅の敷地 | 330㎡ | ▲80% |
| 特定事業用宅地等 | 個人商店・事務所などの敷地 | 400㎡ | ▲80% |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸アパート・駐車場などの敷地 | 200㎡ | ▲50% |
たとえば評価額6,000万円・300㎡の自宅の土地に特例が使えれば、評価額は6,000万円 → 1,200万円に。課税対象となる財産が大きく圧縮され、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）とあわせると、相続税がかからなくなるケースもあります。
自宅の土地｜「誰が相続するか」で適用の可否が決まる
もっとも利用が多い自宅の敷地（特定居住用宅地等）について見ていきましょう。この特例は、土地を誰が相続するかによって、適用できるかどうかと満たすべき要件が変わります。
① 配偶者が相続する場合｜要件なしで適用OK
配偶者が自宅の土地を相続する場合は、無条件で特例を適用できます。同居していたかどうか、その後住み続けるかどうかも問われません。もっとも確実なパターンです。
② 同居していた親族が相続する場合
被相続人と同居していた子などが相続する場合は、相続税の申告期限（亡くなってから10か月）まで、その家に住み続け、かつ土地を所有し続けることが要件です。申告期限を待たずに売却したり引っ越したりすると、特例は使えなくなります。
③ 別居の親族が相続する場合｜いわゆる「家なき子」
同居していなくても、持ち家のない別居の親族が相続する場合に特例を使える制度があります。通称「家なき子特例」です。ただし要件は厳格で、主に次をすべて満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者も同居の相続人もいないこと
- 相続開始前3年以内に、自分や配偶者（および3親等内の親族など）の持ち家に住んだことがないこと
- 相続開始時に住んでいる家を、過去に自分が所有したことがないこと
- その土地を申告期限まで所有し続けること
2018年（平成30年）の改正で、自宅を親族に売却して「家なき子」の形を作るといった方法が封じられ、要件がかなり厳しくなりました。「別居の子でも大丈夫と聞いた」という古い知識のままだと、いざというとき使えないことがあります。
見落としやすい注意点
1. 特例を使って税額ゼロでも「申告」は必要
この特例は、相続税の申告をすることが適用の条件です。特例を使った結果、税額がゼロになる場合でも、申告書の提出は必要です。「計算したら税金がかからないから申告しなくていい」と思い込んでいると、特例そのものが使えなくなってしまいます。
2. 老人ホームに入所していた場合
亡くなった方が晩年に老人ホームへ入所していて、自宅が空き家になっていたケースでも、要介護認定・要支援認定などを受けて入所していた場合には、自宅の敷地として特例を適用できます。ただし、空いた自宅を賃貸に出していた場合などは対象外になるため、入所後の自宅の使い方には注意が必要です。
3. 二世帯住宅は「登記」に注意
二世帯住宅で親世帯と子世帯が同じ建物に住んでいる場合、原則として同居として扱われ、敷地全体に特例を適用できる可能性があります。ただし、建物を親子で区分所有登記にしていると、それぞれ別の住まいとして扱われ、適用範囲が狭くなることがあります。これから二世帯住宅を建てる方は、登記の形まで含めて検討しておきたいポイントです。
4. 相続時精算課税で贈与した土地には使えない
前回ご紹介した相続時精算課税制度で生前に贈与した土地には、この特例は適用できません。「先に自宅を子に贈与しておこう」と考える場合は、特例が使えなくなることによる影響とあわせて比較することが欠かせません。生前贈与と小規模宅地等の特例は、セットで検討すべき論点です。
「分け方」で結果が変わる――遺産分割とセットで考える
ここまで見てきたとおり、この特例は同じ土地でも、誰が相続するかによって使えたり使えなかったりします。たとえば、同居している長男が相続すれば80%減額できたはずの自宅を、別居で持ち家のある長女が相続すると、特例はまったく使えません。
また、自宅と賃貸アパートの敷地が両方ある場合には、限度面積の調整計算があり、どちらの土地に特例を優先して使うかで相続税の総額が変わります。遺産分割の話し合いを始める前に、特例の適用パターンごとの税額を試算しておくことが、結果として円満な分割にもつながります。
まとめ
小規模宅地等の特例は、自宅の土地の評価額を最大80%減額できる、相続税でもっとも効果の大きい制度のひとつです。一方で、誰が相続するかで適用の可否が変わること、税額ゼロでも申告が必要なこと、老人ホーム入所や二世帯住宅の登記といった個別事情に左右されることなど、判断の分かれ目が多い制度でもあります。
地価の高い八事・いりなかエリアでは、この特例が使えるかどうかが相続税額を大きく左右します。「うちは使えるのか」を早めに確認しておくことが、安心につながる第一歩です。
「同居していないが特例は使えるのか」「二世帯住宅を考えているが登記はどうすべきか」「自宅とアパート、どちらに特例を使うのが有利か」――そうした検討段階のご相談も承っています。ご家族の状況と土地の内容を踏まえて、一緒に整理しましょう。
小規模宅地等の特例と相続のご相談は、お気軽に南山税理士事務所までお問い合わせください。初回面談は無料です。南山税理士事務所は、鶴舞線いりなか駅1番出口から徒歩1分。昭和区・瑞穂区・天白区を中心に、地元密着で相続をサポートしています。
本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務相談ではございません。特例の適用要件や限度面積の計算は、最新の法令・通達によりご確認ください。実際の申告にあたっては、個別の事情を踏まえた専門家への相談が必要です。
小規模宅地等の特例を活用した相続税申告のご相談は、南山税理士事務所までお気軽にお問い合わせください。土地の評価から遺産分割・申告まで丁寧にサポートいたします。
