「自宅は妻に残したいのですが、そうすると預金がほとんど子どもに行ってしまいます。妻の生活費が心配で」。名古屋市昭和区でご相談をお受けしていると、こうしたお話をよく伺います。自宅の評価額が財産の大半を占めるご家庭では、自宅を配偶者に相続させた時点で、分けられる財産がほとんど残らないという状況が起こります。
この行き詰まりを解くためにつくられたのが配偶者居住権です。自宅を「住む権利」と「所有権」の2つに分け、住む権利だけを配偶者が取得できるようにする仕組みで、2020年4月1日以後に開始した相続から使えるようになりました。今回は、この権利がどう評価され、税額にどう影響するのかを、計算例つきで整理します。
配偶者居住権とは——自宅を「住む権利」と「所有権」に分ける
配偶者居住権は、亡くなった方が所有していた建物に配偶者が住んでいた場合に、その配偶者がそのまま住み続けられる権利です。自宅の名義（所有権）はお子さんが取得し、住む権利だけを配偶者が持つ、という分け方ができます。
ポイントは、住む権利と所有権に分けると、それぞれの評価額が自宅全体の評価額より小さくなることです。配偶者は自宅を確保しながら、その差額のぶんだけ預貯金などをより多く受け取れるようになります。
成立するのは、次のいずれかで決めたときだけです
- 遺産分割：相続人全員の話し合いで、配偶者に配偶者居住権を取得させると決める
- 遺贈（遺言）：遺言で、配偶者に配偶者居住権を遺贈する
- 死因贈与：生前の契約で、亡くなったときに配偶者居住権を与えると決めておく
- 家庭裁判所の審判：話し合いがまとまらないとき、一定の要件のもとで認められる
注意：遺言で設定するときは、「妻に配偶者居住権を遺贈する」と書く必要があります。ご自宅の相続でよく使われる「妻に相続させる」という書き方では、配偶者居住権を取得させることはできないと考えられています。遺言書の書き方は「遺言書の種類と書き方」の回もあわせてご覧ください。
期間は原則として終身、登記は建物だけにします
存続期間は、とくに定めなければ配偶者が亡くなるまでの終身です。「10年間」などと期間を区切ることもできます。
また、配偶者居住権は建物について登記をしないと第三者に主張できません。所有者となったお子さんが自宅を売却してしまった場合、登記がなければ買主に住む権利を主張できないことになります。なお、この登記は建物についてのみ行うもので、土地には登記できません。登記には登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。
相続税ではいくらに評価するのか
配偶者居住権の評価は、建物と土地を分けて計算します。考え方はどちらも同じで、「何年住み続けるか」を時間の重みに置き換えて、所有権側の価値を先に求め、残りを配偶者居住権とするという組み立てです。
- 建物：建物の相続税評価額のうち、配偶者居住権が終わったあとに所有者が使える部分を、残存耐用年数と存続年数の割合で計算し、さらに将来受け取る価値に割り引きます。その残りが配偶者居住権の価額です
- 土地：土地の相続税評価額を、存続年数に応じて割り引いた金額が所有権側の価額です。その残りが敷地利用権（土地を使う権利）の価額になります
計算に使う数値は、次のように決まっています。耐用年数は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令の住宅用の年数を1.5倍したもので、木造なら22年×1.5＝33年です。存続年数は、終身の場合は配偶者の平均余命（厚生労働省の完全生命表）をもとにします。割り引くときの複利現価率は、相続開始時の法定利率（2026年9月時点は年3％）にもとづく国税庁の表を使います。
モデルケースで計算してみます
前提
- 財産：自宅の建物1,000万円（木造・築10年）、自宅の土地4,000万円、預貯金4,000万円＝合計9,000万円
- 相続人：妻と子2人
- 配偶者居住権は終身。妻の平均余命から存続年数20年、複利現価率0.554
- 建物の耐用年数33年 − 築10年 ＝ 残存耐用年数23年
| 自宅5,000万円の内訳 | 妻（住む権利） | 子（所有権） |
|---|---|---|
| 建物 1,000万円 | 配偶者居住権 約928万円 | 約72万円 |
| 土地 4,000万円 | 敷地利用権 約1,784万円 | 約2,216万円 |
| 合計 | 約2,712万円 | 約2,288万円 |
自宅5,000万円のうち、妻が取得するのは約2,712万円ぶんです。つまり差額の約2,288万円だけ、預貯金を多く受け取る余地が生まれます。ここがこの制度のいちばんの効き目です。
一次相続と二次相続を通して見ると
同じ財産9,000万円を、2つの分け方で比べてみます。どちらも妻の取得額は5,000万円でそろえています。
| 案A 妻が自宅を所有権で相続 | 案B 妻が配偶者居住権を取得 | |
|---|---|---|
| 妻の取得 | 自宅5,000万円 | 居住権等2,712万円＋預貯金2,288万円 |
| 妻の手元に残る現金 | 0円 | 約2,288万円 |
| 一次相続の子の負担 | 約213万円 | 約213万円 |
| 二次相続（妻）の相続税 | 80万円（自宅5,000万円が課税対象） | 0円（居住権は消滅・預貯金は基礎控除以下） |
| 2回あわせた税額 | 約293万円 | 約213万円 |
ポイント：配偶者居住権は配偶者が亡くなると消滅し、二次相続の課税対象になりません。一次相続では配偶者の税額軽減で妻の負担がゼロになることが多いため、「一次相続で配偶者に寄せた財産が、二次相続でそのまま課税される」という構図を避けられるのがこの制度の税務上の効果です。
ただし、この差はケースによって変わります。上の例で妻が手元の2,288万円を生活費として使えば二次相続の財産はさらに減りますが、逆に自宅の評価が小さく預貯金が多いご家庭では、案Aのほうが有利になることもあります。配偶者の税額軽減の仕組みは「配偶者の税額軽減とは？」の回で解説しています。
なお、敷地利用権についても小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。適用面積は敷地利用権の価額の割合で按分します。上の計算例では分かりやすさを優先して特例を考慮していませんので、実際の税額は大きく変わる点にご注意ください。
使う前に確かめておきたい5つのこと
- 自宅を売れなくなります：配偶者居住権は譲渡できません。所有者となったお子さんも、住む権利がついたままの自宅を買う人を見つけるのは容易ではありません
- 施設に移るときに困ることがあります：住まなくなっても権利は残りますが、それを現金に換える方法が限られます。将来の入居費用をどう賄うかを先に決めておく必要があります
- 途中でやめると贈与税の話になります：合意で解除したり放棄したりして、対価を受け取らなかった場合、建物の所有者が利益を受けたものとして贈与税の対象になる場合があります（相続税法基本通達9−13の2）
- 登記をしないと守れません：登記は建物についてのみ行います。所有者の協力が必要なので、遺産分割の場で登記までの段取りを決めておくのが安全です
- 維持費は配偶者の負担になります：通常の必要費は配偶者が負担します。固定資産税は所有者に課税されますが、配偶者が負担すべきものとして精算するのが原則的な扱いです
また、配偶者居住権を設定しなくても、配偶者は相続開始から最低6か月は無償で住み続けられます（配偶者短期居住権）。「すぐに出ていかなければならない」わけではないので、あわてて決める必要はありません。
実践のポイント
- まず自宅と預貯金の比率を見る：財産のうち自宅の割合が大きく、配偶者の生活資金が足りなくなりそうなご家庭ほど、この制度が効きます。逆に預貯金が十分あるなら、無理に使う必要はありません
- 配偶者の年齢と建物の築年数を確認する：存続年数が長いほど配偶者居住権の評価は大きくなります。築年数が耐用年数に近い建物では、建物の所有権がほぼゼロ評価になることもあります
- 二次相続まで含めて試算する：一次相続だけを見ると差が出ません。2回分をあわせて計算しないと、有利かどうかは判断できません
- 使うと決めたら遺言で押さえる：遺産分割の話し合いに委ねると、成立しないおそれがあります。遺言で「遺贈する」と定めておくのが確実です。自宅の分け方を含めた設計は遺言書作成サポートでもご案内しています
まとめ
配偶者居住権は、節税のための道具というより、「配偶者の住まい」と「配偶者の生活資金」を両立させるための仕組みです。結果として二次相続の負担が軽くなることはありますが、自宅を売れなくなるという制約と引き換えである点は変わりません。
判断の分かれ目は、財産のなかで自宅が占める割合と、配偶者の年齢、そしてご家族が将来その家をどうしたいかです。数字だけで決められるものではありませんので、ご家族の希望を伺いながら、2回分の相続を通した試算をお示しするのが私たちの役目だと考えています。
「自宅は妻に、でも生活費も残したい」という段階のご相談で構いません。配偶者居住権を使った場合と使わなかった場合の税額を、二次相続まで含めて並べてお示しします。そのうえで、遺言書に落とすところまでお手伝いいたします。
初回面談は無料です。南山税理士事務所は名古屋市昭和区、地下鉄鶴舞線・いりなか駅1番出口から徒歩1分。ご相談から申告まで、代表税理士が直接担当いたします。
本コラムは2026年9月時点の法令等にもとづく一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談ではありません。計算例はモデルケースであり、小規模宅地等の特例その他の特例は考慮していません。実際の取り扱いは個別の事情によって異なる場合がありますので、具体的な判断にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。
住む場所とお金、どちらも守れる分け方を。ご家族の事情にあわせて設計いたします。
