不動産の家族信託とは？認知症対策としての活用法と税金の注意点

「父が認知症になったら、アパートの修繕や建て替えはどうなるのでしょうか」。地主の方やそのご家族から、面談でよくいただく質問です。最近は「家族信託という方法があると聞いた」と、具体的な名前を挙げてご相談に来られる方も増えました。

家族信託は、元気なうちに財産の管理を家族に託しておく仕組みです。ただ、家族信託は相続税を減らす道具ではありません。効き目の本体は、親の判断能力が落ちたあとも、自宅やアパートを「動かせる」状態にしておくことにあります。このコラムでは、仕組み、税金の扱い、見落としやすい注意点を順に整理します。

認知症になると、不動産は「動かせなく」なる

売買や賃貸借、建築の請負、借入れといった契約は、本人に意思能力（自分の行為の結果を判断できる能力）がなければ無効になります（民法第3条の2）。つまり、親が認知症で判断能力を失うと、親名義の不動産について次のようなことができなくなります。

• 売却：施設の入居費用にあてたくても、実家を売れない
• 建て替え・大規模修繕：老朽化したアパートの工事を発注できない
• 新しい入居者との契約や、借入れ：賃貸経営が止まってしまう

このとき使われるのが成年後見制度です。家庭裁判所が選んだ後見人が、本人に代わって財産を管理します。ただし、後見は本人の財産を守ることが目的の制度です。本人が住んでいた建物や敷地を売ったり貸したりするには、家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。家族の相続税対策のために不動産を組み替えるといった使い方は、原則として想定されていません。

家族信託の仕組み｜名義は子に、利益は親に

信託とは、自分の財産を信頼できる人に移し、決めた目的に沿って管理・処分してもらう仕組みです。契約、遺言、自分自身を受託者とする宣言（自己信託）の3つの方法で設定できます（信託法第3条）。家族を受託者にする信託を、一般に「家族信託」や「民事信託」と呼んでいます。

役割	誰がなるか	何をするか
委託者	親	財産を託す人
受託者	長男・長女など	名義を引き継ぎ、契約で決めた目的に沿って管理・処分する人。未成年者はなれません（信託法第7条）
受益者	親（委託者と同じ）	家賃や売却代金など、財産から生まれる利益を受け取る人

たとえば、名古屋市内に自宅と築30年のアパートを持つ80代の父が、長男を受託者として信託契約を結んだとします（モデルケース）。登記上の名義は長男に移りますが、家賃は引き続き父の生活費や施設費用にあてられます。その後に父の判断能力が落ちても、長男が受託者として修繕の発注や入居者との契約、契約で認めた範囲での売却を進められるので、賃貸経営は止まりません。

さらに、「父が亡くなったら受益者を母に、母が亡くなったら信託を終えて財産は長男に」と、何代か先までの行き先を契約で決めておくこともできます。遺言では書けない「次の次」まで指定できるのは、信託ならではの特徴です（受益者を順に指定する信託には、設定から30年を経過した後の承継に制限があります。信託法第91条）。

税金はどうなるか｜「名義」ではなく「受益者」で考える

不動産の名義が子に移るので「贈与税がかかるのでは」と心配される方が多いのですが、税金は名義ではなく、利益を受け取る受益者を基準に考えます。

設定したとき｜親が受益者なら贈与税はかからない

相続税法では、対価を払わずに信託の受益者になった人は、委託者から贈与（委託者の死亡が原因なら遺贈）を受けたものとみなされます（相続税法第9条の2第1項）。裏を返せば、委託者と受益者が同じ親であれば、財産から利益を受ける人は変わらないので、贈与税はかかりません。受益者を子にした場合は、設定した時点で子への贈与として課税されます。

親が亡くなったとき｜不動産そのものを相続したのと同じ扱い

受益者が亡くなり、次の受益者が受益権を取得すると、その人は信託財産に属する資産と負債をそのまま取得したものとみなされます（相続税法第9条の2第2項・第6項）。土地は路線価などで、建物は固定資産税評価額などで、信託していない場合と同じように評価します。

要件を満たせば、信託した自宅やアパートの敷地にも小規模宅地等の特例を使えます（租税特別措置法関係通達69の4−2）。特例の要件は信託がない場合と同じなので、くわしくは小規模宅地等の特例の要件と注意点をご覧ください。

つまり、家族信託をしても相続税は増えもしなければ、減りもしません。「家族信託で節税」という説明を見かけたら、節税効果が信託そのものから来ているのか、信託と組み合わせた別の対策から来ているのかを確かめてください。

見落としやすい注意点3つ

1. 信託したアパートの赤字は、ほかの所得と相殺できない

個人の受益者が信託から得る不動産所得に損失が出た場合、その損失は税金の計算上「生じなかったもの」とみなされます（租税特別措置法第41条の4の2）。信託していない物件の黒字や給与・年金と差し引くことも、翌年に繰り越すこともできません。大規模修繕で赤字になる年が見込まれる物件は、どの物件を信託に入れるか、工事の時期をどうするかを先に検討しておく必要があります。

2. 受託者には毎年の税務の手続きがある

受託者は、毎年1月31日までに「信託の計算書」を税務署に提出します（所得税法第227条）。受益者ごとの信託財産から生じる収益の合計額が年3万円以下なら提出は不要です（所得税法施行規則第96条第2項）が、賃貸物件を信託すればほとんどの場合は提出対象になります。受益者である親の確定申告では、信託から生じる不動産所得を分けて記載します。家族信託は「契約して終わり」ではなく、受託者が毎年きちんと帳簿と申告を回せるかまで含めて設計するものです。

3. 遺言や家族の話し合いの代わりにはならない

信託に入れていない預金や株式は、遺言か遺産分割協議で分けることになります。また、信託で財産の行き先を決めても、ほかの相続人の遺留分（最低限の取り分）の問題がなくなるわけではありません。受託者になる子とそれ以外の兄弟姉妹との関係にも気を配り、信託の内容は家族全員に説明しておくことをおすすめします。遺言の基本は遺言書の種類と書き方で整理しています。

成年後見・遺言・家族信託の比べ方

	いつから効くか	不動産の売却・建て替え
成年後見	判断能力が落ちたあと	本人のためになる範囲に限られ、自宅は家庭裁判所の許可が必要
遺言	亡くなったあと	生前の管理には使えない
家族信託	契約したときから	契約で決めた範囲で、受託者が行える

財産を管理する人も違います。成年後見は家庭裁判所が選んだ後見人、家族信託は契約で決めた家族です。財産の行き先は、成年後見では決められず、遺言では次の取得者まで、家族信託では「次の次」まで指定できます。

3つは対立するものではなく、組み合わせて使うのが基本です。たとえば「アパートと自宅は信託、それ以外の財産は遺言」という形がよくあります。

実践のポイント

1. まず「何のために信託するか」を決める：施設費用のための自宅売却か、アパート経営の継続か、次の世代への承継か。目的によって、信託に入れる財産も契約の書き方も変わります
2. 信託に入れる財産を絞る：管理が必要な不動産と、その管理に使う預金に絞るのが一般的です。赤字が見込まれる物件は損益通算の制限を踏まえて判断します（賃貸経営と相続税）
3. 受託者の負担を具体的に話し合う：信託口口座の開設、帳簿づけ、信託の計算書と確定申告。受託者が一人で抱え込まない体制をつくっておきます
4. 相続税の試算を同時に行う：家族信託そのものに節税効果はありません。信託をきっかけに財産全体を見直し、納税資金や分け方まで一緒に確認しておくと、二次相続まで見通した設計になります（不動産が多いご家庭の相続）
5. 司法書士・税理士が連携して進める：契約書の作成と登記は司法書士、税金の確認と毎年の申告は税理士の分野です。両方の目で見ておくと、契約後に「税金の扱いが想定と違った」というずれを防げます

まとめ

家族信託は、親が元気なうちに「財産を動かせる人」を家族の中に決めておく仕組みです。親が受益者なら設定時に贈与税はかからず、相続のときは信託しない場合と同じように評価されます。一方で、信託したアパートの赤字は相殺できない、受託者には毎年の手続きがある、といった税務上の注意点もあります。

そして何より、家族信託は判断能力があるうちにしか結べません。「まだ早い」と感じている今が、いちばん選択肢の多い時期です。生前の対策の全体像は生前の相続対策のページでもご紹介しています。

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本コラムは2026年10月時点の法令等にもとづく一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談ではありません。モデルケースは説明のために設定したものです。信託契約の内容によって税務上の取扱いが異なる場合がありますので、具体的な判断にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。

家族信託は、親の想いを、判断能力が落ちたあとも形にしておく仕組みです。その設計を、税金の面から一緒に考えさせてください。