「路線価が上がったと聞きました。うちの土地も、いま売ったほうがいいんでしょうか」。夏に令和8年分の路線価が公表されてから、こうしたご相談が増えました。そして2026年9月16日、愛知県から令和8年の地価調査の結果が公表されました。昭和区の数字も出そろっています。
ただ、地価の話は「上がった・下がった」だけで判断すると足をすくわれます。同じ土地に4種類の価格があり、時点も目的も違うからです。今回は最新の数字を並べたうえで、相続した土地をいつ売るかをどう決めればよいのかを整理します。
9月16日に出た「もうひとつの地価」——令和8年地価調査
地価調査（都道府県地価調査）は、都道府県が毎年7月1日を基準日として標準価格を調べ、9月に公表するものです。3月に公表される地価公示が1月1日時点ですから、半年ずれた最新の景色が見られます。
令和8年の愛知県は、住宅地・商業地・工業地のすべての用途で6年連続の上昇でした。
- 愛知県の住宅地 1.3%上昇（前年は1.6%）
- 愛知県の商業地 2.5%上昇（前年は2.7%）
- 愛知県の工業地 3.2%上昇（前年は2.3%）
- 名古屋市の住宅地 2.7%上昇／商業地 4.0%上昇。全ての区で上昇
住宅地と商業地は上昇幅が前年より縮んでいます。上がってはいるけれど、勢いは少し落ち着いた、という読み方になります。伸びたのは工業地でした。
昭和区とその周辺
| 区 | 住宅地 | 商業地 |
|---|---|---|
| 昭和区 | 2.7% | 4.3% |
| 瑞穂区 | 2.2% | 4.1% |
| 天白区 | 2.7% | 3.6% |
| 千種区 | 4.7% | 6.5% |
| 名古屋市平均 | 2.7% | 4.0% |
昭和区の住宅地は名古屋市の平均とちょうど同じ2.7%。商業地は4.3%で市平均をやや上回りました。派手ではありませんが、しっかり上がっています。
「昭和区が9.8%上昇」は住宅地の話ではありません
7月の路線価の公表のとき、こちらの回で「昭和税務署管内の最高路線価である阿由知通3丁目（山王通り）が前年比9.8%上昇」とお伝えしました。名古屋市内でもトップクラスの数字です。
ただ、これは商業地の、最高路線価という一地点の話です。今回の地価調査で見ると、昭和区の住宅地の平均は2.7%。ご自宅の土地の感覚に近いのは、こちらの数字です。
ポイント：ニュースで大きな数字を見たら、「どの用途の」「どの地点の」「いつ時点の」数字かを確かめてください。商業地の一点と住宅地の平均では、意味がまったく違います。
同じ土地に4つの価格があります
相続と売却の話が混乱するいちばんの原因が、ここにあります。
| 名称 | 時点／公表 | 使いみち |
|---|---|---|
| 地価公示（国） | 1月1日／3月 | 取引の目安・公共用地の取得価格の基準 |
| 地価調査（都道府県） | 7月1日／9月 | 公示を半年後から補う、直近の動きの確認 |
| 路線価（国税庁） | 1月1日／7月 | 相続税・贈与税の計算。公示価格のおおむね8割の水準 |
| 実勢価格 | 取引のつど | 実際にいくらで売れるか |
相続税の計算に使うのは、相続が起きた日が属する年分の路線価だけです。売却の判断に使うのは実勢価格です。この2つは別物なので、混ぜて考えないでください。路線価の基本は「不動産の相続税評価額はどう決まる？路線価の基本」で解説しています。
売るタイミングを決めるのは、相場より先に「期限」です
相続した土地をいつ売るかを考えるとき、最初に置くべきものは相場ではありません。使える特例の期限です。過ぎてしまうと、あとからどれだけ高く売れても取り返せません。
| 期限 | 何の期限か |
|---|---|
| 10か月 | 相続税の申告と納付。売却代金で納税するなら、ここから逆算します |
| 3年 | 空き家の3,000万円特別控除。相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 3年10か月 | 取得費加算の特例。相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで |
相続税の納付も10か月以内です。不動産の売却は、買主探しから決済まで数か月かかることがめずらしくありません。「10か月あるから」ではなく「動けるのは実質半年」と考えておくと安全です。期限の全体像は「相続手続きの期限は4つ」の回に、空き家の3,000万円控除は「実家を売るなら3年以内」の回にまとめています。
地価が上がっている局面で、気をつけたいこと
相続税の評価額は、亡くなった日で固定されます
相続税は、亡くなった日が属する年分の路線価で計算します。その後に地価が上がっても下がっても、相続税額は変わりません。逆にいえば、地価が上がっている局面では、評価額より高く売れる可能性があるということでもあります。納税資金を売却で作る場合には、追い風になります。
小規模宅地等の特例を使うなら、申告期限まで売れません
見落とされやすいのがこちらです。自宅の土地の評価額を最大80%下げられる小規模宅地等の特例には、取得した人ごとの要件があります。
- 配偶者が取得する場合：取得者ごとの要件はありません（売っても特例は使えます）
- 同居していた親族が取得する場合：相続開始の直前から申告期限まで引き続き居住し、かつ申告期限まで所有していること
- いわゆる家なき子が取得する場合：その宅地等を相続開始時から申告期限まで所有していること
- 貸付事業用宅地等：申告期限まで貸付事業を続け、かつ申告期限まで所有していること
つまり、配偶者以外の方が自宅を相続して申告期限より前に売ってしまうと、この特例が使えなくなることがあります。「早く売れたほうが納税資金になる」と考えて動いた結果、評価額が下がらず税額が跳ね上がる——という順番の取り違えは、実際に起こります。
共有で相続してから売るときは、人ごとに見ます
兄弟で共有のまま売却すると、譲渡所得の計算も特例の判定もそれぞれの持分ごとになります。売却代金は等分でも、税金は同じにならないことがあります。分け方を決める段階で確かめておきたいところです。
実践のポイント
- 「いつ売るか」より先に「いつまでに現金が必要か」を決める：納税資金が要るのか、分けるための資金なのかで、動き方も急ぎ方も変わります
- 路線価と実勢価格の両方を並べる：評価額より高く売れるのかどうかが分かると、売る・売らないの判断がぐっと具体的になります
- 小規模宅地等の特例を使うなら、申告期限までは売らない（配偶者が取得する場合を除く）。売却の相談は、特例の判定を済ませてからにしてください
- 空き家の3,000万円控除を使うなら、3年のカレンダーを先に引く：耐震改修や取壊しが要る場合は、さらに前倒しになります
- 売らない選択肢も並べておく：貸す、代償分割で現金を渡す、一部だけ売る。不動産の多いご家庭の分け方はこちらの回で整理しています
まとめ
2026年9月の地価調査で、昭和区の住宅地は2.7%、商業地は4.3%の上昇でした。名古屋市は全ての区で上がり、愛知県は6年連続の上昇です。ただし住宅地・商業地とも上昇幅は前年より縮んでいます。相場は、上を向きながら少し息を整えているところ、という程度の読み方がちょうどよいと思います。
そのうえで申し上げたいのは、相続した土地の売り時は、相場ではなく期限と特例で決まる場面がほとんどだということです。10か月、3年、3年10か月。この3つの線を引いてから相場を見ると、迷いが減ります。
昭和区・瑞穂区・天白区の土地は、地価水準がもともと高い分、判断のひとつひとつが金額に跳ね返ります。数字が出そろった今が、考え始めるのにちょうどよい時期です。
「うちの土地は、売ったほうがいいのか」という段階のご相談で構いません。路線価による評価額、売却した場合の手取り、使える特例と期限を並べて、判断材料をそろえるところからお手伝いします。
初回面談は無料です。南山税理士事務所は名古屋市昭和区、地下鉄鶴舞線・いりなか駅1番出口から徒歩1分。ご相談から申告まで、代表税理士が直接担当いたします。
本コラムは2026年9月時点の法令等にもとづく一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談ではありません。地価の数値は令和8年愛知県地価調査（2026年9月16日公表・7月1日時点）および令和8年分路線価によります。特例の適用可否は個別の事情によって異なりますので、具体的な判断にあたっては税理士等の専門家にご相談ください。
土地を売る決断は、相場を読む前に期限を引くところから。カレンダーづくりからご一緒します。
